Yöneticim Grup

Günümüzde nüfusun artmasına bağlı olarak ortaya çıkan toplu yaşama zorunluluğunun en belirgin sonuçlarından biri de “sitelerin inşası ve yönetimi” sorunsalıdır. “Sorunsal” dememizin sebebi, yargıya taşınan uyuşmazlıkların önemli bir kısmının yönetimle ve/veya yöneticiyle ilgili olmasıdır. Dolayısı ile gerek site sakinlerinin gerekse de site yöneticilerinin soru işaretlerini kısa bir inceleme ile gidermeyi ve profesyonel yöneticiliği yaygınlaştırarak yargının yükünü de hafifletmeyi amaçlıyoruz.

Mevzuata göre ana gayrimenkulün yönetimiyle ilgili bir kişi atanmışsa buna “yönetici”, üç kişi atanmışsa bunların seçildikleri kurula da “yönetim kurulu” denilmekte, kat malikleri adına hareket eden kişi olan yönetici kat maliklerinden biri olabileceği gibi bir üçüncü kişi de olabilmekte ve KMK’ya göre seçilip görevlerini ifa etmektedir.

Sekiz daireden fazla veya daha büyük bloklardan oluşturulan sitelerin her zaman bir tesis yöneticisi olması gerekir. Günlük çalışmaya ek olarak, haftalık, aylık veya yıllık olarak yapılacak tüm işler için boya, bakım, çevresel düzenleme ve onarım gibi tesislerin fiziksel ihtiyaçları da yönetici sorumluluğuna tabidir. Tesis yönetiminin kurulmasıyla işe alınan tesis yöneticisi, bütçeyi önceki yönetimden devralmalı ve bulunan boşlukları tespit etmelidir. Site, girişteki binaların uygun yerlerine bir duyuru panosu yapmalı ve bu alanda tüm duyuruları düzenli yapmalıdır. Yazılı belge gerektirmeyen diğer duyurular da gelişen teknoloji kullanılarak toplu bir SMS programı aracılığıyla iletilebilir. Tesis yöneticisi, maliyetlerin az, hizmetin kaliteli ve rahat olması için özel vizyona sahip olmalıdır. Siteler, çocukların ve yetişkinlerin, genel anlamda ailelerin yaşam alanlarıdır. Çocukların oyun oynayabilecekleri, akranlarıyla sosyalleşebilecekleri, gelişim ve eğitim açısından önemli olan alanlar yaratmak, aileler için uygun sosyal ortamı hazırlamak her site yöneticisinin temel görevlerinden biri olmalıdır.

Site yönetimi, insanların genellikle kaçındığı bir sorumluluktur. Hem sorumluluğun artmış olması hem hane sayısının artması hem de yönetici vasfını taşıyan kişi sayısının azalması ile site yönetimi, bugün artık profesyonelliği zorunlu kılan bir görev haline gelmiş olup site yönetiminin profesyonel kişi veya kuruluşlarca gerçekleştirilmesi site sakinlerinin menfaatini korumak açısından son derece önemlidir. Profesyonel olarak bina yönetimi alanında uğraşan ve zamanla ihtisaslaşma unsuru daha belirgin hale gelecek olan kuruluşlara sorumluluğun devredilmesi ile sitelerde yönetim problem olmaktan çıkacak gibi görünmektedir. Nitekim site sakinlerinden birinin uzmanı olmadığı bir konuda sorumluluk alması ile “işi zaten yöneticilik” olan bir oluşumun sorumluluğu taktir edileceği üzere aynı düzeyde değildir. Asansörcüden temizlikçiye, hukukçulardan güvenliklere kadar birçok çözüm ortağı ile senkronize hizmet sunan yönetim şirketleri, şu anda yönetim sorunlarına en etkili çözümü sunmaktadır.

Profesyonel site yöneticiliğinde, normal şartlarda sitelerde yöneticinin üstlenmekten kaçındığı bir kısım görevler de ifa etmektedir. Örnekleyecek olursak; site sakinlerini her işlem için ayrı ayrı bilgilendirmek ve alınan kararları dağıtmak, siteye ait bir internet altyapısı kurulması ve bu sayede yönetimin şeffaf bir şekilde gerçekleştirilmesi, internet alt yapısının tüm site sakinlerince ulaşılabilir olmasının sağlanması, site yönetimi konusunda ortak bir plan yaparak bu planı toplu olarak değerlendirmek ve uygulamak, site için talep edilen projelerin yapılması ve bütün kat maliklerine tebliğ edilmesi, yıllık olağan toplantıların yanı sıra gerektiğinde olağanüstü toplantıların da düzenlenmesi, sitede yaşayanların memnuniyet durumunun araştırması ve değerlendirilmesi, gerektiğinde anket çalışması yapılması, site ile alakalı resmi evrakın kabulü ve yapılan yazışmalarının dosyalanması, saklanması, yıllık faaliyetleri içeren bir raporun sene sonu geldiğinde genel kurula sunulmasıdır.

Tesis yönetimi, birkaç blok ve daha fazlasından oluşan sitelerde her iki yılda bir kat maliklerini toplantıya davet edebilir. Ancak bunun uygulanabilmesi için kanunda öngörülen doğrultuda sitenin toplu konut statüsünde olması şarttır. Buradaki fayda, mümkün olduğunca çok sayıda kişinin katılmasını ve kararların çoğunluk kurulu tarafından onaylanmasını sağlamaktır.

Site yönetim planı, site yönetiminde bulunacak kişilerin sahip olduğu yetki ve sorumluluklarını içermekte olan bir plandır. Sitenin, yönetim yönteminin, yöneticinin ve genel kurul tarafından seçilen denetçilerin alması gereken ücretlerin kullanımı da buna dahildir. Site yönetim planı olası anlaşmazlıklara çözüm içermiyorsa ve uzlaşma için kullanılamıyorsa Kat Mülkiyet Kanunu’na göre bir karar alınmalıdır. Tesis yönetim planı, tüm daire sahiplerinin beşte dördünün oylarıyla değiştirilebilir. Bu değişikliğe göre ilgililerin yasal başvuru hakları saklıdır.

“Yukarıda da kısaca özetlendiği gibi, dava, site yönetim planında çocuk bahçesi olarak belirtilen ve irtifak hakkı tesis edilen yerde çocuk bahçesinin fiilen tesis ve düzenlenmesi istemine ilişkin olup, taraflar arasındaki uyuşmazlık, site yönetim planı karşısında doğrudan davalı yöneticiden böyle bir istekte bulunulup bulunulmayacağı hususunda toplanmaktadır. Hemen belirtmek gerekir ki, site yönetim planı taraflar arasında bir sözleşme hükmünde olup, tarafları bağlayacağı hususunda bir duraksama olmamalıdır. Site yönetim planı ve haritada işaretlenen yerin çocuk parkı alanı olarak ayrıldığı ve irtifak hakkı tesis edildiği, ne var ki, bu yerin fiilen çocuk parkı olarak tanzim ve dizayn edilmediği tarafların kabulündedir. İ... Kızıltoprak Bağdat Caddesi Sosyal Konut Sitesi'nin birden fazla parsel üzerinde inşa edildiği anlaşıldığından, somut olayda yönetim planında gönderme yapılan düzenlemeler dışında 634 sayılı Kat Mülkiyeti Yasası'nın uygulama olanağı yoktur. Uyuşmazlığın çözümünde, öncelikle taraflar arasındaki sözleşme niteliğindeki yönetim planındaki hükümlerin dikkate alınması, yönetim planıyla düzenleme getirilmeyen hususlarda ise, genel hükümler çerçevesinde uyuşmazlıkların çözümlenmesi zorunludur.” 13. Hukuk Dairesi 2006/9943 E. 06/14614 K.

“Kat Mülkiyeti Yasasının 32/3. maddesi hükmüne göre anagayrimenkulün kullanımından veya yönetilmesinden dolayı kat malikleri arasında veya bunlardan yönetici ve denetçiler arasında çıkan uyuşmazlıkların kat malikleri kurulunda çözülmesi ve karara bağlanması gerekir. Bu davada olduğu gibi yönetim ile ilgili uyuşmazlığa düşen taraflardan biri bu suretle kat malikleri kuruluna başvurmadan dava açamaz. Davanın T ve V blok temsilcisi tarafından site yönetim kurulu kararlarının iptaline ilişkin istemlerle ilgili olarak öncelikle kat malikleri kuruluna gidilmesi gerektiği gözetilmeden davanın kabulüne karar verilmesi doğru görülmemiştir.” 18. Hukuk Dairesi 2014/19208 E. 2015/7771 K.

“Dosya içeriğinden; davanın.... Sitesi yönetimi adına yönetim kurulu başkanı tarafından açıldığı, Site yönetimi kat malikleri tarafından yönetime dava açma konusunda yetki verildiği anlaşılmaktadır. Şu halde, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu 35. madde gereğince davacı site yönetiminin dava açma hakkı vardır. Mahkemece yanılgılı değerlendirme ile husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” 4. Hukuk Dairesi 2013/14719 E. 2013/16859 K.